מיסוי מקרקעין

מה כל כך משמעותי במיסוי מקרקעין שיש צורך בעורך דין מקרקעין מומחה בתחום זה? ובכן, כל עסקת נדל״ן חייבת במס למדינה ולעיתים לרשות המקומית. מיסים אלה יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים ולשנות לחלוטין את כדאיות העסקה ו/או את ביצועה. ועדיין, עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין יכול להפחית את המס ולעיתים אף להביא לפטור מלא. איך אנחנו עושים את זה? נתחיל קודם בהגדרות הפשוטות – מה עומד מאחורי כל מס:

מס שבח – מדובר במס שמשקלל את עליית ערך הנכס מאז רכישתו ועד למכירתו. נכס נדל"ן בדרך כלל משביח את עצמו עם השנים, עליית ערכו נחשבת לרווח והיא חייבת במס.

היטל השבחה – תשלום שבעל הנכס חייב לרשות העירונית בגין עליית ערך הנכס כתוצאה מהיתרים שנתנו לתוספות בנייה, הקלות  ופטורים ואשר בזכותם ערך הנכס השביח את עצמו או את פוטנציאל ההשבחה.

מס רכישה – מעצם שמו, מס רכישה על דירה, חל על הקונה - רוכש  הזכויות במקרקעין. המס מדורג, מחושב לפי מס' הדירות שבבעלות הרוכש, גובה העסקה ושיעוריו משתנים מעת לעת.

בכמה כסף יכול להסתכם מיסוי מקרקעין?

לא ניתן לשלוף מהמותן בכמה כסף מדובר. יחד עם זאת כדי לתת לך מושג כללי, נספר כי כבר נתקלנו במקרים בהם התשלום הנדרש הגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. כדי למנוע ממך הפתעות, הדבר הראשון שאנחנו מבצעים הוא בדיקה מעמיקה למול רשויות המס והרשות המקומית האם קיימים מיסים והיטלים, מה גובהם וכתוצאה ממה הם נבעו. לעיתים, דרישות רשות המיסים ו/או הרשות המקומית אינן סבירות. במקומות בהם אדם מן הישוב יקבלן כגזרה, אנחנו הופכים כל אבן בשטח כדי להפחית את הדרישה ואף לבטלה.

וכאן יש לנו טיפ חשוב במיוחד עבורך להצלחת עסקת הנדלן ולקבלת גובה הסכום שרצית בעבורו, כדאי ונכון לך לפנות אלינו לשם ביצוע בדיקות מיסוי מקרקעין מקדמיות. כך ניתן לדעת האם ישנה חבות במיסים ולחשב כראוי את הכדאיות הכלכלית של העסקה, דבר שימנע עלויות והפתעות מס לא נעימות בהמשך

 כל שעליך לעשות הוא להתקשר אלינו 04-9000506 או להשאיר פרטים ואנחנו נחזור אליך בהקדם

 ועכשיו לחדשות הטובות:

         מיסוי מקרקעין ניתן להקטין, לצמצם ואפילו ליהנות מפטור מלא מתשלום.

הקלות ופטורים ממס שבח

חובה להדגיש: החוק שעוסק במס שבח ובפטורים מתשלום מס זה הינט מורכב, מסועף ומסובך והוא כרוך לא רק בגובה עסקת הנדל"ן אלא גם ברווח שנוצר בגין ההפרש שבין הרכישה למכירה, תוך ניכוי הוצאות מותרות, המביאות להפחתה בסכום אשר ימוסה.

זו גם הסיבה מדוע לא נכון לך להסתפק "רק" ב - עו"ד נדל"ן ועד כמה חשובה תרומתו של עורך דין מקרקעין שמתמחה גם במיסוי מקרקעין. הנה כמה נקודות חשובות:

1. לעיתים אין טעם לנצל כלל את הפטור מס שבח, כגון במקרים בהם השבח לאחר ניכוי ההוצאות, הוא שלילי.

2. האם הדירה שמשה למגורים בלבד או חלקה נועד למשרד ועסקים, ובמיוחד אם הדירה נחשבת לצורכי מס הכנסה כחלק מהמלאי של עסק. לכל אלה השפעה על גובה מס השבח ועל ההחלטה האם לבקש פטור מלא או הקטנה.

3. במידה ואינה קיימת זכאות לפטור, נכון לבקש הקטנת מס. לכן, חשוב להמציא לעורך הדין את החשבוניות שהתשלום בעבורן נועד לטיפול, תחזוקה, השבחה ותיקון הנכס. כל אלה מקוזזים מסכום המס הנדרש. אגב... גם תשלום בעבור מס רכישה ששולם, דמי הסכמה או היוון, הוצאות פרסום מכירת הדירה, שכר טרחת עו״ד ודמי תיווך, מוכרים ע״י רשות המיסים כהוצאה מוכרת בניכוי.

4. האם מדובר בדירה שעונה להגדרת החוק: דירת מגורים מזכה. לא נפרט כאן את הקריטריונים להכללת נכס תחת הגדרה זו, אבל, דבר אחד ברור – לא ניתן לבקש פטור מס שבח מקרקעין בעבור דירה שאינה עולה להגדרת החוק.

5. מידע חשוב לעתיד: אם השטח המיועד בדירה לעסקים גדול ממחצית שטח הדירה לא ניתן לבקש פטור ממס שבח.

6. כמו כן יש לתת את הדעת לסוגית התא המשפחתי ויחידה אחת בחוק. בתא המשפחתי, שני בני הזוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים למוכר אחד. כך שאם בידיך כמה דירות (גם אם הן רשומות על שם הילדים שמתחת לגיל 18), לא תהא זכאי לפטור ממס שבח מאחר וברשותך יותר מדירת מגורים אחת. גם במקרה שכזה, ניתן לבצע תכנוני מס לגיטימיים באמצעות עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה.

7. חשוב לדעת כי מכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטורה ממס שבח. יחד עם זאת קבע המחוקק כמה תנאים: המוכר הינו בן זוג, צאצא, או בן זוגו של צאצא של המוריש. המוריש (הנפטר) היה בעליה של דירת מגורים אחת ואם היה מוכר את דירתו כאמור, יש עוד סעיפים, כללים, השגות והסתייגויות רבות בנוגע להפחתה או לפטור ממס שבח ומכאן עולה שבעתיים החשיבות של ליווי צמוד עורך דין מקרקעין, המומחה למכירה, תוך ניכוי הוצאות מותרות, המביאות להפחתה בסכום אשר ימוסה. עורך דין מקרקעין שמתמחה גם במיסוי מקרקעין.

הקלות ופטורים ממס רכישה

נפתח במה אומר החוק וכאן יש דירוג ברור ומדוייק של עלות המס. הנה טבלת מדרגות המס העדכנית עד לינואר 2017:

רכישת דירה יחידה לתושב ישראל-

על חלק השווי שעד 1,600,175 ₪: 0%
על חלק השווי שבין 1,600,175 ₪ – 1,898,005 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שבין 1,898,005 ₪ – 4,896,615 ₪– 5%
על חלק השווי שבין 4,896,615 ₪ – 16,322,055 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל 16,322,055 ₪ – 10%

***במקרה של רכישת קרקע ישולם מס רכישה בשיעור 6%.

ולהקלות ולפטורים:

1. נפתח דווקא בהערה כללית אך חשובה: בדיקתו המקדימה של עורך דין מקרקעין בנוגע לגובהו של מס הרכישה ע״י ביצוע תכנון מס נכון באמצעות עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין עשויה לחסוך לך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

2. נכים, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה, אם ידרשו בתשלום מס רכישה יחויבו רק על פי הדרגה התחתונה של 0.5%.

3. אדם המקבל מאחר (בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח או אחות) דירת מגורים בעסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת. כלומר 1/3 ממס רכישה רגיל.

4. דירה הניתנת מהקבלן לדייר במסגרת פינוי בינוי במקום דירתו הישנה - פטורה ממס.

5. במקרים רבים קונה אדם דירה חדשה עוד בטרם מכר את דירתו הישנה. במידה וימכור את דירתו הישנה בטווח של 18 חודשים, מיום רכישת החדשה – עדיין – תיחשב התקופה בה היו לו שתי דירות כאילו הוא בעל דירה אחת בלבד. וכידוע, יש השפעה.

6. בני זוג שקנו דירה משותפת ואשר אחד מהם הביא לחיים המשותפים דירה בבעלותו רשאים בתנאים מסויימים לבקש פיצול שומות לשם הקטנת חבות מס הרכישה.

7. דירת נופש אינה מזכה את בעליה בפטור מס רכישה מאחר ואינה דירת מגורים. אבל... מאידך, דירת מגוריו נחשבת לדירה יחידה בבעלותו מאחר ודירת הנופש אינה נחשבת לכזו ולכן הוא רשאי – באם התנאים מאפשרים זאת – לבקש הקטנה או פטור מס רכישה על דירת המגורים שרכש.

למידע נוסף וייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה כל שעליך לעשות הוא להתקשר אלינו 04-9000506

להלן רשימה חלקית (ובלתי ממצה) של מסלולי הפטורים השונים במס שבח:

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, קובע כי החל מתאריך ה-1 בינואר 2014, על מנת שהמוכר יוכל להנות מפטור זה, עליו להחזיק בדירה 18 חודשים לפחות, טרם מכירתה ובלבד שבעת המכירה, היתה זו דירתו היחידה. חשוב לדעת כי מוכר דירה, שבבעלותו פחות משליש בדירה אחרת, לא יחשב לבעלים של דירה נוספת.

יודגש כי מי שהחזיק ביום 01.01.2014 יותר מדירה אחת לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח על פי סעיף זה במשך תקופת המעבר.

פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה 

התנאים לקבלת הפטור בירושה הינם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. הדעה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור ממס שבח במכירה ללא תמורה

העברת דירה במתנה לקרוב (ע"פ הגדרתו בחוק) תפטור את המוכר מתשלום מס שבח. יחד עם זאת, "הקרוב" - מקבל המתנה, ישלם שליש ממס הרכישה אותו היה משלם לו היה רוכש את הדירה בתמורה כספית. כשמקבל המתנה ירצה למכור את הדירה שקיבל, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח כעבור 3 שנים במידה והתגורר בדירה או כעבור 4 שנים במידה ולא התגורר בדירה, ובלבד שעמד בתנאי הזכאות הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק.

חישוב על פי מס מוטב

מכירת דירת מגורים שאינה יחידה, בתקופה שבין 1.1.14 לבין 31.12.17, תזכה בתנאים מסויימים את המוכר בהטבה משמעותית בשיעור מס השבח אותו ידרש לשלם. בתקופה הנ"ל ניתן למכור עד שתי דירות במס מוטב כאשר את הדירה השנייה ניתן יהיה למכור רק במידה והמוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49(ב)(1) כנוסחו לפני הרפורמה, קרי לא מכר דירה בפטור ב-4 השנים האחרונות.

*** יודגש כי אין המדובר בייעוץ משפטי כי אם ברשימה חלקית ובלתי ממצה ויש לבחון כל מקרה לגופו***