בניגוד לרכישת דירה מיד שניה שיש בה סיכוני בלאי ותקלות כמו צנרת, חשמל וכיוצ"ב, לכאורה נדמה כי קניית דירה מקבלן, משתלמת יותר. הדירה חדשה ב"ניילונים" עם אחריות ויש עוד רשימה ארוכה של מעלות ויתרונות בקניית דירה מקבלן. אך יש גם חסרונות ו"מהמורות" שצריך לדעת להיזהר מפניהן.

הנה כמה הנחיות, עצות וטיפים שחשוב לדעת וליישם לפני קניית דירה. ונתחיל בעצה חשובה במיוחד:

• זו תהיה טעות לרכוש דירה מקבלן מבלי להיות מיוצג ע"י עורך דין מטעמך. רבים סבורים (וטועים) שמאחר והם משלמים שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, הוא מייצג אותם בעסקה. למעשה, עורך הדין של הקבלן דואג אך ורק לאינטרסים של הלקוח שלו – הקבלן והשירות שאתם מקבלים ממנו הוא רישום הזכויות על שמכם ותו לא. ישנו אף סעיף מיוחד בסיומו של כל הסכם שבו עורך הדין של הקבלן מבהיר ומדגיש כי הוא אינו מייצג את הקונה וכי הומלץ לכם להסתייע בעו"ד מטעמו.

• טעות נפוצה נוספת של רוכשי דירה מקבלן הינה שחוזה הקבלן אינו ניתן לשינוי וכי הנוסח של החוזה הינו סופי ומוחלט. הסכם המכר, מוטה לחלוטין לטובת הקבלן, לכן הכרחי ומקובל לבצע שינויים בהסכם. לשם כך, יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בייצוג רוכשי דירות מקבלן, אשר ינהל משא ומתן משפטי עם עוה"ד של הקבלן על תנאי ההסכם, יערוך את השינויים הנחוצים וידאג להגן על האינטרסים וכן על כספו של רוכש הדירה. כבר שמענו על קבלנים וחברות בניה שפשטו את הרגל והשאירו קונים ללא דירה וללא כסף.

נחיצותו של עורך דין מקרקעין ברכישת דירה מקבלן

הרבה כסף שעובר מיד ליד, התחייבויות כספיות כבדות וארוכות טווח שמוטלות על כתפי הקונים, חוסר ידע בסיסי בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין מצד הקונים ועסקה מורכבת שדורשת עורך דין נדלן מנוסה ומבין עניין- אלה הם המאפיינים העיקריים של קניית דירה בכלל וקניה מקבלן בפרט. ועוד לא דיברנו על מיסוי מקרקעין (מס רכישה ומס שבח שעורך דין נדל"ן בקיא ידע להפחית משמעותית ואף לבטל כליל) ועל הבדיקה המקדימה שיש לבצע בנושאים אלה בגלל כובד משקלם הכספי והשפעתם על יכולת הרכישה של הקונים.

ובכן, כבר עכשיו ברור עד כמה עסקת נדל"ן מורכבת ודורשת מומחיות וזו גם הסיבה מדוע אנחנו מגישים לך את "עשרת הדיברות" בתחום:

1. לא לחתום על בקשת הרשמה –ראיתם דירה שמוצאת חן בעינכם? נפגשתם עם הקבלן? לא לחתום על שום מסמך ובוודאי שלא על בקשת הרשמה או הצטרפות לפני שמתייעצים עם עורך דין נדלן. יש לבחון את כל נתוני העסקה כדי לקבל החלטה מושכלת.
2. מי הקבלן ומה הרקורד שלו–כדאי לבדוק עם דיירים שכבר גרים בפרוייקטים שהקבלן בנה מה טיב הבניה, מידת עמידתו בתנאי האחריות ובהתחייבויות שלו. איך התנהלה התקשורת במשך הבניה, זמינות הקבלן ועוד. אגב, חיפוש אחר הקבלן באינטרנט יחשוף אתכם ל"מעללים" כמו משפטים, חובות, הסתבכויות וגם… מחמאות ומילים טובות.
3. ויש עוד בדיקות קלות לביצוע– חשוב לבדוק מהי הבטוחה שנותן הקבלן לכספי הרוכשים בהתאם להוראות חוק המכר. (למשל האם ישנה ערבות בנקאית של בנק מלווה לפרוייקט, אפשרות לרשום הערת אזהרה, פוליסת ביטוח).
4. חשוב לדרוש מהקבלן – אישור מרשויות המס שאין לו חובות שעלולים להוות בעיה בעת רישום והעברת זכויות הדירה שרכשתם על שמכם. כדאי לבדוק את תוכניות בניין העיר (תב"ע), זו אינפורמציה גלויה ואשר ניתן להגיע אליה גם דרךך האינטרנט. תוכניות עתידיות יכולות להשפיע על איכות החיים וערך הדירה אם למשל יוקמו בשכנות מרכז מסחרי, בתי ספר, וכדומה).
5. הסטיות בגודל הדירה – יש לוודא כי בהסכם המכר יירשם שסטייה מעבר לסטייה המותרת על פי חוק המכר, תהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד הקבלן ותזכה את הקונה בסעד של ביטול ההסכם והשבת הכספים ששולמו. (סטיה של 2%% במידות הדירה בפועל מתוכניות הדירה וסטיה של 5% בכמויות האביזרים מהקבוע במפרט הטכני).
6. מיסים היטלים ותשלומים – חשוב להדגיש בחוזה שלא יושתו על הרוכש תשלומים נוספים שאינם ידועים בעת חתימת ההסכם ושמטבעם מוטלים על הקבלן. לדוגמא הוצאות פיתוח סביבתיות או היטלי השבחה שנובעים מהיתרי הבנייה.
7. היתר בניה – בהנחה וטרם נתקבל היתר בנייה לפרוייקט יש לקבוע בהסכם פרק זמן מוגדר אשר בסיומו, יוכל הרוכש לבטל את ההסכם במידה ולא התקבל היתר בניה עד לאותו מועד. כמו כן יש לוודא כי הסכם המכר, אינו מאפשר לקבלן, לאחרר קבלת היתר הבניה ובעקבותיו, לשנות את תכניות הדירה המצורפות להסכם המכר.
8. בדיקות שעדיף לתת לנו לעשות– יש לבצע בדיקות משפטיות מקיפות על זכויות הקבלן בקרקע, האם הבניין יבנה על קרקע פרטית או אדמת מנהל? האם יש צורך בהיוון ותשלום דמי הסכמה למנהל (שלא יוטל עוד תשלום על הקונה בהפתעה חלילה). האם הקבלן אכן רשאי להתקשר בהסכם למכירת הדירה ועוד מגוון של בדיקות ואיסוף מידע חשובים לביצוע עסקה הוגנת, אשר תשמור עליכם ועל הזכויות שלכם.
9. כל חוזה הוא בסיס לשינויים– גם החוזה שהקבלן מציג לכם לחתימה. אפשר לשנות את סעיפי החוזה, את המפרט, את תנאי התשלום, כמעט כל סעיף ניתן לשנות בתנאי, שלצידכם עורך דין מקרקעין המנוסה במשא ומתן ובעסקאות רכישת דירה מקבלן. צריך להבין – זו עסקת נדל"ן וכל שינוי בכל סעיף יכול בראש ובראשונה להגן על הזכויות שלכם וכן להוזיל או להפחית מהתשלום אלפי ועשרות אלפי שקלים.
10. האם כל מה שמגיע כתוב?– האם העסקה כוללת חניה ומחסן שצמודים לדירה? האם המחיר הוא סופי? יש תוספות? מה מועד מסירת הנכס? ומה הפיצוי או החובות שחלים על הקבלן אם מסירת הנכס חורגת מלוחות הזמנים? ומה הם תנאי התשלום.